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是两宗地块在竞拍过程中最终无商品房用地

http://www.egebb.com 时间: 2018-10-26 汕尾新闻网

“京七条”之后,北京的首次土地使用权出让在一片惊呼声中结束——在昨日(11月4日)集中出让的8宗地块中,最令人意想不到的,是两宗地块在竞拍过程中最终无商品房用地,全部成为了“自住型商品住房”。

此外,据链家地产市场研究部统计,这8块地的成交总价为87.69亿元,较底价69.61亿元,平均溢价26%。从受让条件看,这8块土地共需配建自住型商品住房及其他相关的保障性住房859382平方米,占规划建筑面积的72.6%。

“昨日的土地拍卖开创了土地市场的先河,这是继‘限地价、竞保障房’之后,首次‘限地价、竞自住商品住房’的新模式。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《每日经济新闻》记者。

除了出现全新的出让模式外,昨日北京土地市场更是创下了多项年内纪录:87.69亿元的成交额超过了此前年内最高值 (1月24日的78.5亿元),出让面积以及配建的自住房和保障房面积都创造了单日纪录。

85轮竞标 中铁建揽顺义自住商品房地块

在顺义新城第7街区地块的竞拍中,包括龙湖、合景泰富等7家房企参与了竞拍。出让公告显示,北京市顺义新城第7街区0701-银川洛兴庆区到哪治癫痫最好013地块F2公建混合住宅用地,建筑控制规模96992平方米后天癜痫病人能结婚吗,竞拍底价为7亿元。该地块首先将配建不少于11600平方米的 “限价商品住房”,房屋销售限价为9500元/建筑平方米;在此基础上,若达到竞拍上限,则转为竞拍自住型商品房面积。

经过25轮竞价后,旭辉首先以9.45亿元触顶,随即进入自住型商品房配建面积竞拍环节,此时旭辉的竞争对手只剩下中铁建、龙湖及合景泰富。该地块自住型商品房配建的使用上限为27000平方米,如果达到土地使用上限,还将在27000平方米的基础上继续竞价。

重重门槛并未阻挡房企夺地决心,最终在经历了85轮竞拍后,中铁建如愿夺地,但该宗地块的住黑龙江治疗儿童羊癫疯哪里好宅用地也因此全部为自住型商品房。根据公告显示,自住型商品房限价16000元/平方米,套型建筑面积控制在120平方米以内。

“这简直太可怕了,所有面积都被竞为自住型商品房,为了拿地大家都豁出去了。”一位开发商人士惊叹。

“这块地自住型商品房限价1万6,楼面价刚破1万,还有4万平方米的商业,拉平来看还是有一些利润的。”接近中铁建的一位房企人士告诉《每日经济新闻》记者,从参与竞拍的企业来看,商品房面积全部竞拍为自住型商品房在意料之中。

房地产业内人士严跃进认为,中铁建拍得的顺义新城的居住人群以中高端为主,属于追求低密度居住空间的时尚一族。尽管目前限价房的推出,将引入部分中低端客户群,但从过去这一成熟区位的客户群来看,中高端仍是一个大的模块。

旭辉拿下平谷地块

就在大家还沉浸在中铁建豪夺顺义新城地块时,又爆出一宗“全自住型商品房”地块。该宗地位于平谷区大兴庄镇,建筑面积为82785平方米,规划建筑面积不超过150537平方米。该宗地块的起始价为人民币4.16亿元。截至竞拍前,其社旗县什么医院治癫痫病最好共收到12次报价,最高报价为4.49亿元。而在竞拍现场,龙湖、路劲、北京城建(行情,问诊)、中铁建等11家房地产企业、联合体参与到该地块的竞拍之中。

竞拍开始,路劲先发制人,以6.05亿元触顶土地上限,转而开始自住型商品房面积竞拍。根据公告显示,本次出让宗地将配建建筑面积不少于25000平方米的“限价商品住房”,房屋销售限价为6000元/建筑平方米;A04-05地块须向白各庄村集体提供地上1.5238万平方米商业用房,回购价格为3500元/平方米。

令人意想不到的是,在自住型商品房的面积竞拍中,多家房企互不相让,导致除25000平方米的限价商品住房面积外,所有面积全部变成自住型商品房面积,平谷地块因此重新回到竞地价环节。最终,旭辉以7.2亿元夺得该地块。

综合考虑限价房6000元/平方米回购价,商品用房3500元/平方米回购价,平谷地块11万平米自住型商品房楼面价折合约6000元/平方米,对照自住型商品房1.1万元/平米的售价,旭辉北京事业部总经理孔鹏在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,“算大账,依然能做过来。”对比7.2亿元的拿地成本,限价房、商品用房、自住型商品房总货值超过13亿元。

孔鹏告诉记者,旭辉集团坚持高周转、高去化、轻资产的战略,70%的产品为自住类刚需产品,这与国家政策导向高度相符。“近期中央表态要加大房地产市场供应,‘京七条’也提出建设自住商品房,满足中低收入人群需求,旭辉此举也是响应政策号召,进军市场空间大的自住商品房领域。也有利于企业规模性成长。”据其透露,平谷地块的楼盘最快有望于明年年中面世。

“自住型商品住房相关的地块也受到了房企的追捧,配建的自住型商品住房虽有潜在的价格威胁,但并未影响到房企的拿地积极性。”链家地产市场研究部张旭对记者表示。

中原地产市场研究部总监张大伟对此表示,虽然北京公布了“京七条”限制房价,但开发商对土地依然渴求,顺义和平谷全部为自住型商品房。此外,亦庄、东坝两地块的竞保障房部分都超过了50%。“对价格不敏感,房企在一线城市对优质地块依然是拿地不问价。”

热门区域遭疯抢

在昨日的竞拍中,亦庄及东坝区域地块的出让引发了多家开发商的激烈争夺,这两宗地块也同时刷新了区域的楼面地价最高纪录。亦庄地块吸引了包括城建兴华、懋源、方兴葛洲坝(行情,问诊)联合体等12家房企参与竞拍。

最终,首开住总以超过70轮的竞拍,以80400平方米公共租赁房的代价成功拿下亦庄地块,溢价率为20.5%,剔除公租房后,楼面价达36000元/平方米。“孙宏斌眼光真不错,现在整个区域的价值也被融创抬起来了。”现场一位房企人士对《每日经济新闻》记者说道,“整个亦庄区域也转为了改善型需求的主场。”

除了上述几宗热门地块,昨日通州、房山、海淀区域均有地块出让。其中,北京紫峰房地产开发有限公司以81000万元竞得北京市通州区于家务乡地块;中铁嘉业(北京)投资有限公司以80400万元竞得北京市房山区房山新城燕房片区地块;合景泰富以5.4亿元配建17000平米公租房拿下海淀东升乡地块,配建公租房面积占该地块建控面积的62%。

至此,昨日土地总出让面积高达118.3万平方米。据链家地产市场研究部统计,截至11月4日,北京市已经出让土地172宗,成交总价为1327亿元。

在张大伟看来,过高地价地块将在后市酝酿风险,“对于配建了大量自住型地块的商品房地块来说,定价难度加大,而且从出让的东坝地块看,商品房价格与自住型地块的价格差距大于30%。”

“要想缓解北京楼市价格上涨的问题,更应该认真贯彻‘低端有保障、中端有支撑、高端有市场’的政策。”胡景晖认为,政府应减少或避免通过行政手段干预市场价格,更不能让“自住型商品房”演变成部分人投机楼市的契机。

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